Bauland immer teurer – Mieterbund sieht Länder am Zug

Wohneigentum oder auch nur eine erschwingliche Mietwohnung sind in Deutschland für immer weniger Menschen erreichbar.

Neben den galoppierenden Baukosten ist einer der Gründe der stete Preisanstieg beim Bauland, das nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 mit 199 Euro pro Quadratmeter einen Rekordwert erreicht hat. Zehn Jahre zuvor hatte der Durchschnittspreis noch bei 130 Euro gelegen und zu Beginn der Statistik im Jahr 1962 sogar nur bei 7,58 Euro – allerdings nur bezogen auf das Gebiet der alten Bundesrepublik.

Unter den Flächenländern waren im vergangenen Jahr Bayern mit 349 Euro und Baden-Württemberg mit 245 Euro die teuersten Pflaster. In den Stadtstaaten Hamburg (1128 Euro) und Berlin (931 Euro) mussten Käufer noch mal deutlich mehr zahlen. In Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern wurde hingegen nur ein Bruchteil dieser Beträge fällig: Hier lagen die Preise zwischen 46 und 63 Euro.

Wesentliche Preisfaktoren sind zudem baurechtliche Vorschriften und die Größe der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. In Gemeinden bis 2000 Einwohnern wurden im Schnitt 71 Euro pro Quadratmeter gezahlt, während in den Großstädten über 500 000 Menschen mit 1213 Euro der 17-fache Betrag fällig wurde. Das Bundesamt hat für die Angaben die Kaufverträge in der jeweiligen Periode ausgewertet, ein echter Preisvergleich ist das nicht, sondern eher eine Tendenz.

Kein Ende der Preissteigerungen

Die Kreditvermittlung Dr. Klein sieht kein Ende der Preissteigerungen, weil weiterhin eine starke Nachfrage auf ein knappes Angebot treffe. Mangels Alternativen wollten viele Menschen ihr Alter mit Immobilien absichern und auch ausländische Investoren schätzten die solide Rechtssicherheit von Grundstücken und Häusern in Deutschland.

Die dauerhaft niedrigen Zinsen im Euro-Raum ermöglichen hohe Darlehenssummen und haben in der Vergangenheit andere Anlagen abgewürgt. Staatsanleihen oder Spareinlagen bringen bestenfalls kümmerliche Renditen, während Immobilienbesitz in den vergangenen Jahren hohe Wertsteigerungen erfuhr. Laut Dr. Klein fangen die günstigsten Angebote für 10-jährige Hypotheken-Darlehen von überregional agierenden Kreditinstituten schon bei 0,56 Prozent an, einzelne regionale Banken liegen mit Bestzinsen von 0,36 Prozent sogar noch darunter.

Die Corona-Pandemie hat die Immobilienmärkte in Deutschland und vielen europäischen Ländern eher noch angeheizt, analysiert die Beratungsgesellschaft Deloitte. Anhaltend niedrige Zinsen, ein Nachfrageüberhang bei bezahlbarem Wohnraum sowie ein ungebrochener Appetit von Investoren steigerten die Attraktivität des deutschen Marktes selbst während der Pandemie.

Dr.-Klein-Vorstandschef Michael Neumann zeigt sich überzeugt, dass die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Niedrigzinspolitik trotz steigenden Inflationsdrucks auch mittelfristig fortsetzen wird. «Die EZB wird weiter für ein künstlich niedriges Zinsumfeld sorgen, so dass zwar auch wieder höhere Baufinanzierungszinsen möglich sind, aber mit einer nur flauen Dynamik und geringem Aufwärtspotenzial.»

In Folge dürfte Mietniveau weiter steigen

Der Mieterbund sieht in den hohen Baulandpreisen einen wesentlichen Faktor, der das Mietniveau nach oben treibt. Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt können mit dem erst vor kurzem beschlossenen Baulandaktivierungsgesetz der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begegnen und erhalten mit erweiterten Vorkaufsrechten und Baugeboten zusätzliche Möglichkeiten für eine aktive Liegenschaftspolitik.

Allerdings müssen die Länder zunächst Rechtsverordnungen erlassen, in denen die jeweiligen Kommunen festgelegt werden. Dies müsse jetzt umgehend geschehen, verlangt Mieterbund-Justiziar Stefan Bentrop. Bislang hätten lediglich Berlin und Hamburg erste Schritte unternommen. Die Städte und Gemeinden sollten zudem ihr Bauland nicht mehr meistbietend verkaufen, sondern in Erbpacht vergeben und zudem Auflagen für sozialen Wohnungsbau durchsetzen.

Die IG Bauen-Agrar-Umwelt verlangt politische Eingriffe gegen Spekulationsgewinne im Immobilienmarkt. Die nächste Bundesregierung müsse den Umstand beenden, dass Gewinne aus Baulandgeschäften nach zehn Jahren steuerfrei bleiben, forderte IG-BAU-Chef Robert Feiger. Zudem müssten Geschäfte mit Riesen-Wohnungspaketen unterbunden werden, bei denen die Grunderwerbsteuer mit sogenannten Share-Deals umgangen wird. In diesem Fall erwirbt der Käufer keine Grundstücke, sondern Unternehmensanteile (Shares) einer Immobiliengesellschaft und muss in der Folge keine Grunderwerbssteuer zahlen.