Banken werden bei Immobilienkrediten strenger

Der Traum vom Eigenheim rückt für viele Menschen in Deutschland in immer weitere Ferne. Nicht nur die Zinsen für Baufinanzierungen haben sich seit Januar etwa verdreifacht, auch hohe die Inflation macht sich bei der Vergabe von Krediten bemerkbar. In einer dpa-Umfrage geben große Banken an, dass sie Pauschalen für Lebensunterhaltungskosten bei der Kreditprüfung höher ansetzen. Zwar betonen sie, dass sich der Anteil der abgelehnten Kredite kaum verändert habe. Käufer bringen aber auch wegen des Zinsanstiegs immer mehr Eigenkapital mit, beobachten Kreditvermittler.

Bei der Deutschen Bank etwa spielen die höheren Verbraucherpreise bei der Kreditvergabe eine Rolle. «Auf Grund der stark gestiegenen Inflationsrate, getrieben insbesondere von hohen Energiepreisen, mussten wir unsere Mindestanforderungen an Lebenshaltungs- und Bewirtschaftungskosten im Rahmen der Bonitätsbetrachtung nach oben anpassen», teilte ein Sprecher mit. Die Kosten spielen eine wichtige Rolle dabei, wie viel freies Einkommen potenzielle Käufer haben und damit wie kreditwürdig sie sind. «Wir empfehlen den Einsatz von ausreichendem Eigenkapital und/oder – soweit möglich – eine höhere Tilgung», so die Deutsche Bank. Eine erhöhte Ablehnungsquote beobachte man aber nicht.

Langfristige Planung beim Finanzierungswunsch

Die Commerzbank erklärte unterdessen, dass nicht jede Kreditanfrage bewilligt werde. «Gestiegene Finanzierungskosten und Lebenshaltungskosten führen derzeit dazu, dass möglicherweise nicht jeder Finanzierungswunsch erfüllt werden kann.» Man achte darauf, dass Kunden sich die Finanzierungen langfristig leisten könnten. «Dabei berücksichtigen wir auch aktuelle Entwicklungen wie die aufgrund der hohen Inflation gestiegenen Lebenshaltungskosten.» Die wachsenden Energiekosten und sonstige von der Inflation beeinflussten Ausgaben würden «über höhere Haushaltspauschalen berücksichtigt».

Die Direktbank ING teilte mit, ihre Kriterien für die Kreditwürdigkeit für Kunden, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und nicht selbst bewohnen wollen, seien «seit diesem Jahr etwas strenger». «Auch die Lebenshaltungskosten prüfen wir bei Anträgen aktuell besonders», so das Geldhaus. Die Ablehnungsquote habe sich aber «nicht merklich» verändert.

Thomas Peeters, Vorstandschef der Bilthouse Gruppe, unter deren Dach die Kreditvermittler Baufi24, Hüttig & Rompf sowie Creditweb firmieren, stellte fest, dass Banken ihre Kriterien für Immobiliendarlehen umgestellt haben. «Wir spüren sowohl bei der Beurteilung der persönlichen Situation als auch der Immobilienbewertung strengere Auflagen». Bei Finanzierungen schauten Banken genauer hin. «Sonderkonstellationen wie Probezeiten, befristete Arbeitsverträge oder Elternzeit werden kritischer beäugt.»

Schlechtere Preisaussichten für Wohnimmobilien

Zudem werde der Verkehrswert von Immobilien kritisch betrachtet, berichtet Peeters. «Wo zuvor bis zu 130 Prozent des Wertes finanziert wurden, beispielsweise für Sanierungszwecke, werden heute eher 100 Prozent bewilligt.» Wer mehr finanzieren wolle, müsse mit einer stark steigenden Tilgungshöhe rechnen. Auch die schlechteren Preisaussichten für Wohnimmobilien beeinflussten die Bewertung.

Auch Konkurrent Interhyp beobachtet ein verändertes Verhalten der Banken. Die Pauschalen bei der Haushaltsrechnung für die Lebenshaltung- und Bewirtschaftungskosten sowie die Kfz-Pauschalen seien um 10 bis 15 Prozent erhöht worden, sagt die Vorständin für das Privatkundengeschäft, Mirjam Mohr. Teils reagierten Banken auch auf strengere Vorgaben der Finanzaufsicht Bafin, die ihnen neue Kapitalpuffer für Wohnimmobilienkredite vorgeschrieben hat.

Deutschlands größte Sparkasse, die Hamburger Haspa, betont dagegen, dass sie derzeit keine strengeren Maßstäbe anlege als zuvor, wie André Janke, Immobilienfinanzierungsexperte bei der Haspa, sagt. Aber: Der Haushaltüberschuss der Kunden sei wegen des gestiegenen Zinsniveaus und der weiter hohen Kaufpreise eher rückläufig, «so dass wir nicht allen Kreditwünschen entsprechen können». In Folge der Inflation habe man die Pauschalen für die Bewirtschaftung der Immobilie sowie für Lebenshaltung und Mobilität erhöht.

Interhyp stellt fest, dass Immobilienkäufer auf das rauere Umfeld reagieren und eine längere Zinsbindung wählen. Diese liege aktuell bei im Schnitt 14,1 Jahren. Im ersten Halbjahr 2021 waren es den Angaben nach noch 13,2 Jahre. Auch brachten Käufer mehr Eigenkapital mit: Im ersten Halbjahr demnach 159.000 Euro – fast ein Viertel mehr als vor einem Jahr (129.000 Euro).