BGH: Urteil zu Reservierungsgebühren bei Immobilienmaklern

Immobilienkäufer, die befürchten, dass ihnen jemand ihr Traumhaus vor der Nase wegschnappt, lassen sich vielleicht auf eine Reservierung gegen Geld ein – aber ist so eine Vereinbarung zulässig? Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe dürfte heute (8.45 Uhr) mehr Klarheit schaffen. Bisher bewegen sich Makler wie Kunden in einer rechtlichen Grauzone.

In dem Fall aus Sachsen hatten die Kläger ihrem Makler-Unternehmen 4200 Euro gezahlt, damit das ins Auge gefasste Einfamilienhaus einen Monat lang nicht anderweitig verkauft wird – ein Prozent des Kaufpreises von 420.000 Euro. Beim Kauf sollte die Summe mit der Provision verrechnet werden. Aber dazu kam es nie, weil die Finanzierung scheiterte. Nun wollen die Kläger die Gebühr zurück.

Sehr alte BGH-Rechtsprechung

Der BGH hatte 2010 schon einmal eine ähnliche Gebühr beanstandet. Die obersten Zivilrichter sahen darin den Versuch, sich auch beim Scheitern der Vermittlungsbemühungen eine erfolgsunabhängige Vergütung zu sichern. Der Kunde habe davon herzlich wenig: Es könne trotzdem passieren, dass der bisherige Eigentümer einen Rückzieher mache oder die Immobilie auf eigene Faust an jemand anderen verkaufe.

Anders als damals stand die Klausel jetzt aber nicht von vornherein im Maklervertrag. Die Reservierungsvereinbarung wurde mehr als ein Jahr später separat geschlossen. Das ist deshalb relevant, weil Gerichte Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur dann kontrollieren können, wenn sie eine sogenannte Nebenabrede zum eigentlichen Vertrag sind. Ob das hier zutrifft, ist fraglich.

Die Kläger würden auch dann ihr Geld zurückbekommen, wenn man für die Reservierungsvereinbarung einen Notar gebraucht hätte. Zur Frage, wann das nötig ist, gibt es nur sehr alte BGH-Rechtsprechung aus den 1980er Jahren. Damals meinten die Richter: wenn die Gebühr mehr als 10 bis 15 Prozent der vereinbarten Provision beträgt. Der Gedanke dahinter ist, dass sich niemand dazu gedrängt fühlen soll, die Immobilie zu kaufen, nur weil er schon so viel Geld ausgegeben hat.

Unsichere Rechtslage

In der Verhandlung im Februar hatte der Vorsitzende Richter Thomas Koch angedeutet, dass sein Senat hier möglicherweise Änderungsbedarf sieht. Man könne sich fragen, ob dieser Wert aus heutiger Sicht noch angemessen sei. Zum einen sei die Spanne sehr groß. Zum anderen seien die Provisionen je nach Bundesland unterschiedlich geregelt.

In dem Fall betrug die Gebühr 14,37 Prozent der Provision. Das Landgericht Dresden hatte sie deshalb in zweiter Instanz auch ohne notarielle Beurkundung für zulässig gehalten.

Nach den Erfahrungen des Immobilienverbands Deutschland (IVD) sind Reservierungsvereinbarungen gegen Gebühr in der Branche nicht sonderlich weit verbreitet – auch wegen der unsicheren Rechtslage. Am häufigsten finden sich Reservierungsgebühren demnach derzeit beim Kauf von Neubauwohnungen direkt vom Bauträger.