Analyse: Mietanstieg in Metropolen beschleunigt sich

Eine enorme Nachfrage nach Wohnraum, stockender Neubau und Mieter in der Kostenfalle: Der Druck auf dem Wohnungsmarkt deutscher Metropolen hat deutlich zugenommen. Im zweiten Halbjahr 2023 kletterten die Angebotsmieten in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig gemessen am Vorjahreszeitraum im Schnitt um 8,2 Prozent, wie eine Analyse des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL) zeigt. Das war deutlich mehr als ein Jahr zuvor (6,3 Prozent) und im Schnitt über fünf Jahre (5 Prozent). Die Experten sehen kein Ende des Aufwärtsdrucks.

Für die Studie wurden rund 35.000 Miet- und 41.000 Kaufinserate für Neubauten und Bestandsgebäude ausgewertet. Angebotsmieten bedeuten keine Abschlüsse. Manchmal weicht die vereinbarte Miete ab, aber seltener als beim Immobilienkauf.

Mieten abseits der Metropolen steigen langsamer

Besonders kräftig war der Anstieg der Angebotsmieten in Berlin und Leipzig mit prozentual zweistelligen Raten. In der Hauptstadt sah JLL sogar einen Sprung von gut 21 Prozent. In den anderen Metropolen fielen die Zuwächse mit Raten mit zwischen 5 und 7 Prozent niedriger aus.  Seit längerem beobachten Experten einen starken Mietanstieg in Berlin und verweisen auf die starke Zuwanderung. Die Hauptstadt nähere sich mit den zuletzt inserierten Mieten von im Schnitt 19,42 Euro pro Quadratmeter und Monat München (22,50 Euro) als teuerste deutsche Stadt an, schrieb JLL.

Insgesamt fiel die Dynamik in den Metropolen kräftiger aus als in kreisfreien Städten: Dort zogen die Angebotsmieten binnen zwölf Monaten um 4,8 Prozent an. In den Landkreisen kletterten sie um 5,5 Prozent.

Angesichts des Wohnungsmangels sei der Anstieg nicht verwunderlich, sagte Autor Sören Gröbel. Die Folge sei, dass die Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten wachse, was Mieter vom Umzug abhalte. «Daraus entsteht eine Art Teufelskreis: Mit einem stärkeren Anstieg der Mieten schrumpft die Zahl der inserierten Mietangebote und verschärft die angespannte Situation auf den Wohnungsmärkten zusätzlich.»

Der Druck auf dem Wohnungsmarkt nimmt auch zu, weil der Neubau angesichts gestiegener Zinsen und Materialpreise in der Krise steckt. Von ihrem Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen ist die Bundesregierung weit entfernt. Das Ifo-Institut erwartet, dass 2024 225.000 Wohnungen fertiggestellt werden – nach geschätzt 270.000 im vergangenen Jahr. Besonders bei den Mietmärkten wachse der Nachfrageüberhang, sagte Gröbel. «Folglich werden die Angebotsmieten weiter zulegen.»

Rückgang der Immobilienpreise setzt sich fort

Bei den Kaufpreisen für Wohnungen beschleunigte sich derweil der Verfall, wie die JLL-Analyse zeigt. Die Angebotspreise für Neubauten und Bestandswohnungen sanken im zweiten Halbjahr in Metropolen im Schnitt um 7,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Ein Jahr zuvor lag das Minus bei 1,6 Prozent. Zuletzt gaben die Preise für Bestandsobjekte mit 8,1 Prozent stärker nach als die für Neubauwohnungen (2,3 Prozent). Angebotspreise geben keinen genauen Aufschluss über den tatsächlichen Kaufpreis – denn Verhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern sind üblich.

Die zuletzt niedrigen Transaktionszahlen auf dem Immobilienmarkt deuten laut JLL darauf hin, dass die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nach wie vor weit auseinander liegen. Mit Blick auf die gestiegenen Kreditzinsen bleibe insgesamt das Verhältnis von Miet- zu Kaufkosten zugunsten der Mieter verschoben, «was noch einige Zeit zu einem zusätzlichen Nachfrageschub auf den Mietwohnungsmärkten führen dürfte».