BGH verhandelt zu Wohnungseigentümer-Versammlungen

War es während der Corona-Pandemie erlaubt, eine Vertreterversammlung von Wohnungseigentümern nur schriftlich abzuhalten? Das Landgericht Frankfurt am Main hat Beschlüsse in einem Fall für nichtig erklärt, weil das individuelle Recht eines jeden Wohnungseigentümers auf persönliche Teilnahme an einer Eigentümerversammlung verletzt worden sei. Heute befasst sich der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe mit der Sache. Ob schon ein Urteil gesprochen wird, ist unklar. 

Geklagt haben Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft aus Südhessen. Deren Verwalterin hatte den Angaben nach zu einer schriftlichen Eigentümerversammlung am 24. November 2020 eingeladen und dies mit der Aufforderung verbunden, ihr eine Vollmacht und Weisungen für die Stimmabgabe zu erteilen. 5 von 24 Eigentümern seien dem nachgekommen, die Kläger hätten hingegen keine Vollmacht erteilt. In der Eigentümerversammlung war dann laut BGH nur die Verwalterin anwesend und übersandte anschließend ein Protokoll mit den von ihr gefassten Beschlüssen. Der fünfte Zivilsenat am BGH muss nun entscheiden, ob diese Beschlüsse nichtig – also von vornherein unwirksam – sind oder nur anfechtbar. (Az. V ZR 80/23)

Die besonderen Herausforderungen während der Pandemie wie Abstandsgebote hätten Eigentümergemeinschaften vor Herausforderungen gestellt, wie Lothar Blaschke vom Verein Deutscher Wohnungseigentümer und Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund bestätigten. Eine Eigentümerversammlung solle gerade ermöglichen, sich persönlich auszutauschen und zu diskutieren, erklärte Blaschke. Manche hätten Möglichkeiten gesucht, um etwa Abstandsregeln einzuhalten, oder die Versammlung auch mal ausfallen lassen, sagte Wagner. 

Gesetzesreform soll virtuelle Versammlungen ermöglichen

Wie oft ähnlich wie im BGH-Fall vorgegangen wurde, ist unklar. «Wo es keine Probleme gab, gibt es ja auch keinen Streit», sagte Wagner. Nach Blaschkes Einschätzungen dürften es nur wenige Verwalter derart radikal gehandhabt haben wie in dem Beispiel aus Hessen.

Auch der Gesetzgeber hat reagiert: Der Bundestag befasste sich im November zum ersten Mal mit einer Gesetzesänderung, die vorsieht, dass Wohnungseigentümerversammlungen rein virtuell – sprich über eine Videoschalte – stattfinden dürfen. Voraussetzung ist, dass mindestens 75 Prozent der Eigentümer dem zustimmen. Die Zustimmung soll auf drei Jahre befristet sein, damit Wohnungskäufer nicht für unbestimmte Zeit daran gebunden sind.