Einkaufszentren im Wandel: weniger Geschäfte, mehr Büros

Die Shopping-Welt in Deutschland verändert sich: Geschäfte für Bekleidung, Schuhe, Accessoires und Elektronik spielen in Einkaufscentern zwar immer noch eine große Rolle. Der Anteil an der Gesamtfläche ist jedoch rückläufig, ihre Bedeutung könnte in Zukunft weiter abnehmen. Zu diesem Ergebnis kommt der «Shopping-Center Report 2024» des Kölner Handelsforschungsinstituts EHI.

«Immer mehr Center verkleinern ihre Einzelhandelsflächen und setzen stärker auf andere Nutzungen wie Freizeit, Gastronomie, Sport, Arztpraxen, Büro, Kitas und Wohnen», sagte Studienautorin Lena Knopf. «Mischnutzungen haben einen Vorteil: Sie sind lebendiger. Menschen suchen die Center auf, weil sie dort auch noch viele praktische andere Dinge erledigen können.»

Einer kürzlich veröffentlichten EHI-Umfrage zufolge gibt jeder dritte Shopping-Center-Manager an, die eigenen Einzelhandelsflächen in den vergangenen fünf Jahren reduziert zu haben oder dies zu planen – zugunsten anderer Nutzungsformen. Mischnutzungen befinden sich meist in den oberen Etagen, Büros und Gesundheitswesen/Arztpraxen sind dabei am häufigsten anzutreffen.

Sie finden sich in mehr als der Hälfte der Einkaufszentren, Fitnessstudios in jedem dritten. Etwas seltener sind öffentliche Einrichtungen wie Behörden, Bibliotheken, Kitas und Schulen. Bei allen Formen sehen die Betreiber positive Synergieeffekte für den Handel. Bei jedem dritten Center liegt der Einzelhandels-Anteil nur noch unter 80 Prozent.

Besucherfrequenzen niedriger als vor der Pandemie

Der Trend hin zu mehr Mixed-Use-Konzepten zeigt sich auch bei Warenhausflächen, die durch den Auszug großer Mieter wie Real oder Galeria Karstadt Kaufhof frei geworden sind. Weitere könnten bald folgen. So befinden sich 5 der 16 Galeria-Filialen, die im August schließen sollen, in Einkaufszentren.

Die Betreiber haben mit einem weiteren Problem zu kämpfen: In jeder zweiten Mall sind die Besucherfrequenzen niedriger als vor der Corona-Pandemie. Vielerorts ist der Leerstand gestiegen. In knapp jedem zweiten Center stehen mindestens fünf Prozent der Einzelhandelsflächen leer, in jedem fünften zehn Prozent und mehr.

Die Zahl der Einkaufszentren ist der Studie zufolge erstmals seit 60 Jahren leicht gesunken, Ende 2023 gab es deutschlandweit 506, im Vorjahr waren es 509. Der Rückgang geht darauf zurück, dass der Einzelhandels-Anteil einiger Häuser durch Umnutzungen unter die für Shopping-Center definierte Mindestgröße von 10.000 Quadratmetern rutschte.

Die in den Häusern am stärksten vertretenen Filialisten sind der Schuhhändler Deichmann mit 283 Standorten, die Textilkette Ernsting’s family (257), die Drogerie dm (238) und der Mobilfunkanbieter O2 Telefónica (233).