BGH: Jahrzehntelanges Wiederkaufsrecht bei Bauland sinnvoll

Wer sich einen Bauplatz kauft, aber trotz entsprechender Verpflichtung dort kein Haus baut, muss unter Umständen noch sehr lange Zeit mit einer Rückforderung durch die Gemeinde rechnen. Das zeichnete sich in einer Verhandlung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu einem Fall aus Niederbayern ab.

Dort will die Marktgemeinde Frontenhausen bei Landshut ein 1994 verkauftes Grundstück zurück. Der Käufer hatte sich damals verpflichtet, darauf binnen acht Jahren ein bezugsfertiges Wohnhaus zu bauen. Das ist aber nie passiert. Für diesen Fall hatte sich die Gemeinde ein Wiederkaufsrecht gesichert. 2014 teilte sie dem Eigentümer mit, dass sie davon nun Gebrauch mache. Das würde darauf hinlaufen, dass die Gemeinde das knapp 950 Quadratmeter große Grundstück zurückbekommt – und der Mann den ursprünglichen Kaufpreis von knapp 60.000 D-Mark plus Erstattung seiner Unkosten.

Die Frage ist, ob das nach so langer Zeit noch geht. Laut Gesetz kann ein Wiederkaufsrecht bei Grundstücken 30 Jahre lang ausgeübt werden, wenn im Vertrag keine kürzere Frist festgelegt ist.

Das Oberlandesgericht München hatte das im konkreten Fall allerdings für unangemessen gehalten. Denn der Käufer habe damals nicht von einem Preisnachlass profitiert, und auch sonst seien keine Umstände erkennbar, die eine derart lange Bindung rechtfertigen könnten.

Bundesgerichtshof ist anderer Ansicht

Die obersten Zivilrichter des BGH sind nach ersten Beratungen anderer Ansicht. Der Gemeinde gehe es darum, eine zügige Bebauung sicherzustellen und Baulücken zu vermeiden, sagte die Vorsitzende Bettina Brückner. Außerdem solle verhindert werden, dass jemand ein Grundstück nur kaufe, um es Jahre später mit Gewinn weiterzuverkaufen. Das seien legitime Ziele.

Und für den Käufer gab es nur diese einzige Auflage. Hätte er das Haus gebaut, wäre er von allen Verpflichtungen frei gewesen und hätte mit dem Grundstück anfangen können, was immer er wolle, so Brückner.

Die Anwältin des Mannes, Barbara Genius, sieht in der langen Frist trotzdem eine sehr harte Belastung. Der Käufer sei nach 20 Jahren davon ausgegangen, dass das unbebaute Grundstück so hingenommen werde. Dann sei ihm plötzlich das Schreiben ins Haus geflattert. Der Mann habe auch nicht vor, das Grundstück weiterzuverkaufen.

Die BGH-Richter meinen allerdings, dass die lange Frist für den Grundstückskäufer auch Vorteile haben kann – zum Beispiel wenn der Bau wegen finanzieller Schwierigkeiten ins Stocken gerät und das Haus nicht rechtzeitig fertig wird. Hier wäre eine Frist von acht oder zehn Jahren viel misslicher, sagte Brückner. Bei drei Jahrzehnten sei die Gemeinde in ihrer Entscheidung flexibler und könne auch erst einmal eine Weile schauen, wie sich die Dinge entwickeln.

Der Senat will den Fall aber noch weiter beraten. Das Urteil wurde für den 16. Dezember angekündigt. (Az. V ZR 144/21)