Druck auf Immobilienmärkte könnte sinken

Nach einem ungebrochenen Immobilienboom auch in der Corona-Krise rechnen Ökonomen mit etwas weniger Preisdruck im neuen Jahr. «Die Wohnungsmärkte in Deutschland sind überraschend robust», sagte Stefan Mitropoulos, Volkswirt und Immobilien-Experte bei der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba). «Es ist kein Einbruch zu erwarten, eher eine Verschnaufpause.» Die Pandemie werde wohl den Preisanstieg dämpfen. Statt Raten von fünf bis sechs Prozent pro Jahr könnten sich Wohnungen und Häuser 2021 um vier Prozent verteuern.

Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft, geht davon aus, dass die Preise nach dem langen Boom im neuen Jahrzehnt nicht mehr so kräftig steigen. «Die Zinsen für Immobilienkredite sind schon stark gefallen, und der enorme Aufschwung am Arbeitsmarkt lässt sich nicht einfach wiederholen.»

Mit der Corona-Krise hatten einige Fachleute ein Ende des jahrelangen Immobilienbooms erwartet. Im Shutdown im Frühjahr kam der Wohnungsmarkt zum Erliegen, Annoncen blieben aus, Besichtigungen gab es kaum. Doch die Preise für Wohnungen und Häuser stiegen weiter – trotz des historischen Einbruchs der deutschen Wirtschaft mit Millionen Kurzarbeitern und steigender Arbeitslosigkeit.

Im dritten Quartal verteuerten sich Wohnimmobilien um 7,8 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum. Laut Statistischem Bundesamt war das der stärkste Preisanstieg seit Ende 2016. Nicht nur in den Metropolen, sondern auch in mittleren Großstädten und dichter besiedelten ländlichen Kreisen schossen die Preise hoch. Im Sommerquartal war der Anstieg mit plus 6,6 Prozent ebenfalls stark. Von Krise keine Spur.

«Der Ansturm auf Immobilien ist ungebrochen, sagte Thomas Krahl, der beim Vermögensverwalter Deutsche Oppenheim das Immobiliengeschäft leitet. Das Interesse an der Anlageklasse sei groß – und ebenso die Bereitschaft, auch höhere Preise zu zahlen. «Galt vor einiger Zeit die 25-fache Jahresmiete als teuer, werden heute auch 28 bis 30 Jahresmieten als Kaufpreise akzeptiert.» Vermögende Familien kauften ganze Wohnungsportfolios in Städten.

An den regionalen Wohnvorlieben der Menschen dürfte sich in diesem Jahr wenig ändern, glaubt Mitropoulos. «Dort wo die Jobs sind, ziehen die Leute hin.» Das seien die Ballungsräume, auch wenn das Umland mit Homeoffice und den hohen Preisen in den Großstädten attraktiver werde. Wer auch von zu Hause arbeitet und nicht mehr täglich ins Büro muss, könne ein längeres Pendeln in Kauf nehmen. In Zeiten von Shutdown und Homeoffice wünschten sich viele Menschen mehr Platz, einen Balkon oder Garten. Das findet sich in den Speckgürteln eher als in den teuren Zentren von Berlin, München, Hamburg und Frankfurt.

Der Wunsch nach dem Häuschen im Grünen treibt die Nachfrage nach Eigenheimen. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser schossen im dritten Quartal um 8,6 Prozent in die Höhe, stellte das Hamburger Forschungsinstitut F+B jüngst fest. «Wir sind der Auffassung, dass die Corona-Pandemie hier einen zusätzlichen und offenbar auch nachhaltigen Nachfrageschub bei gleichzeitig beschränktem Angebot erzeugt hat», sagte F+B-Chef Bernd Leutner.

Der Druck auf die Großstädte aber könnte etwas schwinden. Die Bevölkerung dort dürfte laut einer Prognose des Hamburger Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung in den kommenden Jahren nicht mehr so stark steigen. Städte wie Stuttgart und Düsseldorf, aber auch das boomende München wachsen demnach langsamer – da mehr Menschen ins Umland zögen und die Zuwanderung ausländischer Fachkräfte in der Pandemie nachlasse. «Firmen sind vorsichtig bei Neueinstellungen, zudem haben Reisebeschränkungen die Mobilität gebremst», sagt Gewos-Geschäftsführerin Carolin Wandzik.

Bleibt es beim Immobilienboom, wäre es das erste Mal seit Jahrzehnten, dass ein Aufschwung am Wohnungsmarkt trotz einer tiefen Rezession andauert. Dafür spricht viel, meint Gewos. Die wesentlichen Treiber des Booms blieben trotz Corona-Krise intakt. «Hierzu zählen die demografisch bedingt hohe Wohnungsnachfrage, der Mangel an Bauland und Objekten sowie das niedrige Zinsniveau gepaart mit einem Mangel an Anlagealternativen in unsicheren Zeiten.»

«Die Kurzarbeit hat die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie gedämpft und die Krise vor allem geringfügig Beschäftigte getroffen», erklärt Ökonom Mitropoulos. Diese kauften in der Regel aber ohnehin selten Immobilien. Zudem ließen manche Großinvestoren in der Corona-Krise die Finger von Hotels, Handelsimmobilien und Büros und setzten stärker auf die Wohnungsmärkte, die als sicher gelten.

Zudem bleibe der Neubau weiter hinter dem Ziel der Bundesregierung zurück, jährlich rund 375 000 Wohnungen zu errichten. An der Wohnungsknappheit werde sich absehbar nichts ändern. Immerhin ebbe der Anstieg der Baupreise ab.

Mit dem Beginn von Impfungen gegen das Coronavirus hellten sich die wirtschaftlichen Aussichten auf, sagt Mitropoulos. In der Folge dürfte sich die Lage am Arbeitsmarkt wieder verbessern, was auch die Wohnungsmärkte stütze. «Ich sehe keinen großen Bruch.»