Studie: Große Unterschiede bei Grundsteuer in großen Städten

Rund 90 Kilometer Luftlinie liegen zwischen der Ruhrgebietsstadt Witten und dem ostwestfälischen Gütersloh. Keine Entfernung, möchte man meinen. Doch in Sachen Grundsteuer trennen die Städte Welten.

Während Witten seine Bürger kräftig zur Kasse bittet und für ein Standard-Einfamilienhaus 771 Euro im Jahr haben will, möchte Gütersloh mit 323 Euro noch nicht mal die Hälfte davon. Damit kommen die beiden Städte auf den letzten beziehungsweise ersten Platz des Grundsteuer-Rankings des Instituts der Wirtschaft (IW) Köln, das am Dienstag veröffentlicht wurde und im Auftrag des Wohnungs- und Grundstückseigentümerverbandes Haus & Grund erstellt worden war. Das IW ermittelte dafür die Höhe der Grundsteuer der 100 größten deutschen Städte.

Grundsteuer ist ein eigentümliches Gewächs in der üppigen deutschen Steuerlandschaft. Zur Berechnung wird zunächst eine Vorgabe des Bundes herangezogen. Weil der hierbei genutzte «Einheitswert» uralt ist, gab es Knatsch mit der Justiz. Das Bundesverfassungsgericht erklärte die Grundsteuer 2018 für verfassungswidrig und forderte eine Novelle, die der Gesetzgeber nach zähem Ringen auf den Weg brachte.

Bei der Steuererhebung haben die Kommunen über sogenannte Hebesätze eigenen Spielraum. Diesen Spielraum nutzen manche Städte aus, um Geld in die klammen Kassen zu bekommen. Andere Kommunen lassen den Hebesatz hingegen niedrig und hoffen darauf, dass die Stadt dadurch an Attraktivität gewinnt. Es geht in der Studie um die sogenannte Grundsteuer B, also für Immobilien. Grundsteuer A bezieht sich auf landwirtschaftliche Flächen, hierum geht es nicht.

Das Standard-Haus, für das die Studienwerte angeführt werden, hat 125 Quadratmeter Wohnfläche und ein 500 Quadratmeter großes Grundstück. Die Studienautoren gingen der Frage nach, wie viel Bürger wo zahlen. Zentrale Erkenntnis: Die Lage ist sehr unterschiedlich – und mancherorts nur schwer zu verstehen. Düsseldorf zum Beispiel steht mit 373 Euro gut da, Platz 12 im Ranking. Solingen hingegen, was nur einen Katzensprung von der NRW-Landeshauptstadt entfernt ist, verlangt 585 Euro und damit 212 Euro mehr. In der Liste kommt die Stadt auf Platz 86.

Auch die Unterschiede bei anderen Städten, die nicht weit voneinander entfernt liegen und wo viele Menschen arbeitsbedingt hin- und herpendeln, sind groß: In Bonn sind es 576 Euro im Jahr und in Köln 436 Euro. In Offenbach sind es 758 Euro und in Frankfurt am Main 424 Euro. In Berlin sind es 686 Euro und in Potsdam 462 Euro.

Auffällig ist zudem, dass eine Reihe großer Städte aus Nordrhein-Westfalen aus Sicht von Immobilienbesitzern schlecht abschneidet. In dem Ranking waren 16 NRW-Städte – vor allem aus dem Ruhrgebiet – unter den 20 Kommunen mit der höchsten Grundsteuer. Auch Mülheim an der Ruhr (754 Euro), Duisburg (724 Euro) und Marl (669 Euro) gingen in die Vollen. Der Grund: Vor allem durch den Strukturwandel haben die Städte hohe Schulden. Mit Steuern wollen sie die klammen Kassen zu füllen.

Im Vergleich zur vorigen Studie von 2018 haben zwölf Städte ihre Grundsteuer angehoben. In Offenbach stieg die durchschnittliche Grundsteuer um die Hälfte (49 Prozent) auf 758 Euro, in Mülheim um 38 Prozent (auf 754 Euro), in Gelsenkirchen um 24 Prozent (auf 572 Euro) und in Salzgitter (Niedersachsen) um 25 Prozent (auf 458 Euro).

Die Entwicklung war aber nicht durchgängig hin zu höheren Steuern. Drei Städte verlangen in diesem Jahr weniger Grundsteuer als 2018: Erlangen (Bayern), Remscheid und Leverkusen (beide NRW). Besonders günstig ist die ostwestfälische Stadt Gütersloh, in der nur 323 Euro für ein Standard-Einfamilienhaus fällig werden. Keine andere Stadt in dem Ranking nimmt weniger Grundsteuer. Auch in Regensburg (335 Euro), Reutlingen und Ratingen (beide 339 Euro) war relativ wenig Grundsteuer fällig.

Studienautor Hanno Kempermann weist darauf hin, dass die meisten Städte notgedrungen an der Steuerschraube drehen. Weil sie dringend Geld bräuchten, würden sie von den übergeordneten Landesbehörden dazu verpflichtet. Auch andere Städte mit hohen Schulden, aber ohne Haushaltsnotstand, gehen nach Worten des Fachmanns oft den Weg höherer Hebesätze. «Das ist aber keine gute Vorgehensweise, denn das mindert ihre Attraktivität», sagt Kempermann. Hohe Steuersätze seien abschreckend.

«Wenn Bauträger eine Wohnsiedlung bauen oder wenn sich Privatleute ein Haus kaufen wollen, ist eine hohe Grundsteuer ein Kriterium für die Standortwahl: Wenn eine Stadt in der Nähe eine viel niedrigere Steuer hat, orientiert man sich mitunter um.»

Die Höhe der Grundsteuer ist zwar nur ein Baustein für die Wohnortwahl. Die Kosten für Baugrund oder die Höhe der Mieten fallen in der Regel stärker ins Gewicht. Dennoch ist es eine wichtige Facette, die sich mit weiteren Kostenfaktoren und mit Infos zu der Frage, was eine Stadt den Bürgern bietet, zu einem Gesamtbild zusammenfügen – und das fällt positiv oder negativ aus.

«Unser Vergleich soll nicht anklagen, sondern soll zur Transparenz beitragen», erklärt Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. «Nur dann können die Bürger ihre Kommunalpolitiker konkret fragen, warum sie mehr Grundsteuer zahlen als Bürger anderer Gemeinden.» Warnecke empfiehlt den Kommunen, Strategien für eine Senkung der Grundsteuer zu entwickeln und diese den Bürgern zu erklären.