Warme Nebenkosten 43 Prozent höher als vor Ukraine-Krieg

Die Nebenkosten für Mieter mit neuen Verträgen bleiben auf hohem Niveau nach dem Energiepreisanstieg 2022. Die Abschläge für die kalten Nebenkosten seien im laufenden Jahr weiter gestiegen, während die Heizkosten gegenüber dem Vorjahr nur leicht sanken, stellte das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer Analyse fest. Dabei wurde die Inserate für neue Mietverträge untersucht. Die Abschläge für warme Nebenkosten seien fast die Hälfte höher als vor dem Ukraine-Krieg, hieß es.

Laut IW wurden im September 2023 für die warmen Nebenkosten – Heizung und Warmwasser – im Schnitt 1,67 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in neuen Mietverträgen angesetzt. Das waren vier Prozent weniger als ein Jahr zuvor (1,74 Euro). Dazu kommen kalte Nebenkosten, die die Kosten der Eigentümer wie Gebäudereinigung abdecken sowie kommunale Kosten wie Grundsteuer sowie Müll- und Abwassergebühren. Sie lagen bei 1,78 Euro je Quadratmeter, drei Prozent mehr als 2022 (1,72 Euro). In Summe fielen die Abschläge minimal auf 3,45 Euro je Quadratmeter.

Bis zum Winter 2021/2022 vor Beginn des Ukraine-Krieges hätten sich die Abschlagszahlungen für warme Nebenkosten auf einem stabilen Niveau von im Schnitt 1,17 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bewegt, hieß es in der Studie. «Mit aktuellen Werten aus dem dritten Quartal 2023 zeigt sich, dass die warmen Nebenkosten immer noch etwa 43 Prozent über den Werten vor dem Winter 2021/2022 liegen.»

Fallende Energiepreise kommen nur verzögert bei Mietern an

«Im vergangenen Jahr haben wir einen starken Anstieg bei den warmen Nebenkosten gesehen, seither hat sich nicht viel geändert», sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Zwar habe sich Energie im Börsenhandel bereits deutlich verbilligt, doch in den langlaufenden Lieferverträgen von Mietern schlage sich das nur langsam nieder.

Für die Studie hat das IW im Auftrag der Deutsche Invest Immobilien AG zum vierten Mal warme und kalte Nebenkosten für Mietwohnungen in 400 Städten und Kreisen hierzulande untersucht. Zwischen Januar 2018 und September 2023 wurden fast 1,93 Millionen Inserate analysiert.

Nebenkosten sind oft Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern und werden rückwirkend erhoben. In bestehenden Verträgen wirkt sich der Energiepreisanstieg nach dem Ukraine-Krieg erst zeitverzögert aus.

Die Wohnnebenkosten machten weiter einen hohen Prozentsatz an der Gesamtmiete aus, so das IW weiter. Habe der Anteil im vergangenen Jahr im Bundesschnitt bei einem Rekordwert von 27 Prozent gelegen, seien es Ende 2023 noch 25 Prozent, so das IW. Der Rückgang erkläre sich aus dem kräftigen Anstieg der Nettokaltmieten um fünf Prozent.

Deutliche Unterschiede zwischen Land und Großstädten

Die warmen Nebenkosten beeinflussten maßgeblich die Erschwinglichkeit von Mietwohnungen, gerade in Regionen mit niedrigen Mieten, schrieben die Autoren. Voigtländer erwartet weiter steigende Nebenkosten. Durch das Auslaufen der staatlichen Energiepreisbremsen zum Jahresende drohe Haushalten ein Anstieg Anfang 2024, vor allem wenn Mieter nicht selbst einen neuen Energie-Liefervertrag abschließen könnten. Für Mieter sei es ratsam, «aktiv auf ihre Vermieter zuzugehen und Möglichkeiten zur Senkung der warmen Nebenkosten zu prüfen». Zudem dürfte die CO2-Bepreisung für Öl und Gas sowie höhere Personalkosten bei den Kommunen die Nebenkosten hochtreiben.

Innerhalb Deutschlands gibt es laut der Auswertung große regionale Unterschiede. Auf dem Land seien die kalten Nebenkosten mit rund 1,50 Euro im Schnitt deutlich niedriger als in Großstädten, was auch an den Immobilienytpen liege, so das IW. So verlangten Mehrfamilienhäuser oft aufwändigere Pflege wie die Instandhaltung von Aufzügen oder die Pflege von Grünflächen. Neben den Stadtstaaten seien die kalten Nebenkosten in Nordrhein-Westfalen und Hessen wegen hoher Grundsteuersätze besonders hoch.

Energetische Sanierung sei der beste Schutz vor hohen Nebenkosten, doch diese komme nur langsam voran, stellten die Autoren zudem fest. «Sozialverträgliche energetische Sanierung verdient absolute Priorität im öffentlichen Diskurs und auf der Agenda des Gesetzgebers», sagte Frank Wojtalewicz, Vorstand der Deutsche Invest Immobilien AG. «Die Zahlen sprechen eine klare Sprache.»