Wohnungsbau-Krise wird sich 2024 wahrscheinlich verschärfen

Ökonomen und Baubranche erwarten im neuen Jahr eine anhaltende Talfahrt des Wohnungsbaus. Das Münchner Ifo-Institut schätzt, dass 2024 lediglich 225.000 Wohnungen fertig gestellt werden könnten, 45.000 weniger als im vergangenen Jahr. Pessimistisch sind auch die wichtigsten Branchenverbände: der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie und der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes, auch wenn die jeweiligen Prognosezahlen sich etwas unterscheiden.

Ökonom erwartet Tiefstwert bei Einfamilienhäusern

Ifo-Ökonom Ludwig Dorffmeister geht von 70.000 Fertigstellungen von neuen Ein- und Zweifamilienhäusern für 2024 aus, das wäre nach 2009 ein neuer gesamtdeutscher Tiefstwert. «Der Mehrfamilienhausbau einschließlich Wohnheimen hält sich mit 125.000 neu errichteten Wohneinheiten besser.» 2023 wurden nach Ifo-Schätzung noch etwa 25.000 neue Wohnungen mehr in Mehrfamilienhäusern gebaut.

Und schlussendlich könnten nach Ifo-Prognose 2024 in bereits bestehenden Häusern sowie in Nichtwohngebäuden noch weitere 30.000 Wohnungen entstehen, was in Summe dann die von Dorffmeister genannten 225.000 ergeben würde.

Auch die DZ Bank – das Zentralinstitut der deutschen Genossenschaftsbanken – geht davon aus, dass sich die Talfahrt weiter beschleunigen wird: Als Folge der Baukrise könnten die jährlichen Fertigstellungen bis 2025 auf 200.000 Wohnungen fallen, heißt es in der kürzlich veröffentlichten Prognose.

Politisches Ziel der Bundesregierung sind 400.000 neue Wohnungen im Jahr. Viele Fachleute hielten diese Zahl schon in besseren Zeiten für kühn, mittlerweile gilt sie als unerreichbar.

Bauverbände ebenfalls pessimistisch

«Wir blicken mit Sorgen ins kommende Jahr, vor allem der Wohnungsbau trübt die Aussichten», sagte Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Bauindustrie-Verbands. «Angesichts der deutlich eingebrochenen Auftragseingänge dürfte er sich 2024 im Vergleich zum Vorjahr weiter verschlechtern.»

Der Verband vertritt hauptsächlich größere Firmen. Für das vergangene Jahr geht die Bauindustrie von 250.000 fertiggestellten Wohnungen aus, für das neue Jahr von einem weiteren Rückgang.

Der Zentralverband des Baugewerbes – Interessenvertretung mittelständischer Bauunternehmen – erwartet nach Worten von Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa 2024 einen Umsatzeinbruch von minus 13 Prozent im Bauhauptgewerbe und noch 235.000 neue Wohnungen.

Weniger pessimistisch war in einem im Dezember veröffentlichten Gutachten für den Bund das DIW Berlin, welches nur einen vergleichsweise geringfügigen Rückgang von 270.000 neuen Wohnungen 2023 auf 265.000 in diesem Jahr vorhersagt.

Dass sich der Wohnungsbau in den nächsten Jahren quasi von allein wieder erholt, erwartet indes kaum jemand. «Ohne einen grundlegenden Wandel in der Wohnungsbaupolitik mit besseren Förderungs- und Abschreibungsbedingungen für die Hausbauer und einfacheren Bauvorgaben für die Branche sind 2025 dann selbst 200.000 Wohnungen nicht mehr machbar», sagt Baugewerbe-Hauptgeschäftsführer Pakleppa.

Anstieg bei Baukosten und Zinsen

Was sind die Ursachen? Seit 2020 sind sowohl die eigentlichen Baukosten als auch die Kreditzinsen erheblich angestiegen. Hinzu kommen das Hin und Her der vergangenen Jahre um die Förderprogramme des Bundes und die aktuellen Haushaltskürzungen der Ampel-Koalition. Auch ausufernde Bürokratie und stete Verschärfung der Bauvorschriften werden von Baufirmen und -fachleuten immer wieder genannt.

Vor allem in den Städten suchen viele Menschen händeringend Wohnungen. Die Immobilienpreise sind im vergangenen Jahr gesunken, doch die Mieten vielerorts weiter gestiegen.

«Die aktuellen Haushaltsquerelen machen die Rahmenbedingungen auch nicht günstiger», sagt Ifo-Baufachmann Dorffmeister. «Speziell der Wohnungsneubau hat aber zuletzt sowieso kaum noch von öffentlichen Geldern profitiert.»

Drei Monate nach dem Wohnungsbaugipfel im Kanzleramt seien alle als Konjunkturimpuls geplanten Maßnahmen gestoppt oder on hold gestellt worden, kritisiert Bauindustrie-Hauptgeschäftsführer Müller die Bundesregierung. «Es fehlt auch eine klare Perspektive für die kommenden Jahre, weshalb die Unsicherheit am Markt immens ist.»

Abbau von Kapazitäten und Stellenstreichungen drohen

Laut einer Ifo-Umfrage lag die Auslastung der Hochbaufirmen im Dezember saisonbereinigt nur noch bei rund 66 Prozent, der niedrigste Wert seit dem Frühjahr 2010. «Die Saisonbereinigung für einzelne winterliche Monate funktioniert sicherlich nicht immer einwandfrei. Der Dezember-Wert fügt sich aber gut in die 2023 beobachtete Abwärtstendenz ein», sagt Dorffmeister dazu.

Ein nahendes Schreckgespenst am Horizont ist Personalabbau in der Baubranche. «Schon jetzt ist es bittere Realität, dass jedes zweite Unternehmen im Wohnungsbau unter Auftragsmangel leidet», sagt Müller. «Angesichts dieser Entwicklung werden wir 2024 erstmalig seit 2008 in unserer Branche einen Rückgang der Beschäftigung erleben.»

Im Baugewerbe werden schon seit einiger Zeit entsprechende Warnungen laut: Denn haben die Unternehmen erst einmal Mitarbeiter abgebaut, würde eine Wiederankurbelung des Wohnungsbaus allein wegen geschrumpfter Kapazitäten schwierig. «Jetzt muss es darum gehen, einen massiven Absturz zu verhindern, der für die Wohnungsbaubranche, aber auch für den sozialen Zusammenhalt dramatisch wäre», fordert Bauindustrie-Hauptgeschäftsführer Müller.